●会計事務所の日常－すべて込々月１万円パックやってます－●

前にも書いた通り、譲渡所得の世界において

マイホーム（敷地や借地権を含み、仮住まいその他一時的な目的での入居、及び別荘など趣味・娯楽・保養のためのものを含まない、以下同じ）

については様々な特例が設けられています。

マイホームを売却して損失が出たときの税金についてはコチラ
http://kaikeijimushoo.dosugoi.net/e519270.html

を参照していただくとして、今日は

マイホームに係る税金（利益編）

と題し

マイホームを売却し、利益が出た場合についてフローチャートで見ていただこうと思います。

まず、利益が出た場合のフローチャートでトップにくるのが

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用が可能か否かということ。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

とは

マイホームを売却したときは

所有期間の長短に関係なく！

譲渡所得から

最高3,000万円まで！

控除ができる特例をいいます。

この特例を適用するためには後述の要件をみたさねばならず、

先ほどの

「適用可能か否か」

は取りも直さず

次の要件をみたしているかどうか

に他なりません。


要件①
住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること（親族等への売却はダメです）

要件②
売却年の前年、前々年にこの特例を含むマイホームに係る住宅借入金等特別控除制度以外の特例の適用を受けていないこと

要件③
マイホームについて、収用等の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと

要件④
家屋を取り壊した場合には
土地の譲渡契約が、取り壊した日から1年以内に締結され
かつ
家屋を取り壊してから譲渡契約締結日まで駐車場として貸し出すなどしていないこと

要件⑤
マイホームに見せかけたものでないこと



どうでしたか？

要件を

みたす方はコチラ
http://kaikeijimushoo.dosugoi.net/e519317.html

みたさない方はコチラ
http://kaikeijimushoo.dosugoi.net/e519296.html

へ進んでください。


（注）災害によって滅失した家屋の場合には別に規定があります。


  

（この記事はフローチャートの中の一つになりますので、フローチャートに従ってこの記事に来られたのではない方は、まずコチラをご覧ください。）
http://kaikeijimushoo.dosugoi.net/e519309.html

ようこそ

所有期間が10年超のマイホームに係る譲渡所得が3,000万円超出て、マイホームの買い換えをしない、する予定もない、はたまた、したくても買い換え特例の適用要件をみたさない、みたすけど買い換え特例を使わないという方

そのような方にはこんな特例があります。

題して

「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

マイホームに係る譲渡所得が3,000万円超出てしまった場合でも、3,000万円控除後の譲渡所得の金額に20.315%（参照http://kaikeijimushoo.dosugoi.net/e519296.html)の税金が課せられるわけではありません。

後述の要件を満たせば、通常の20.315%よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。

具体的には

3,000万円控除後の課税長期譲渡所得金額をＡとして

Ａ≦6,000万円　　　 Ａ×14.21%
Ａ＞6,000万円　　　(Ａ－6,000万円)×20.315%＋8,526,000円

で計算された税額となります（復興特別税、住民税含む）。


要件①
売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと

要件②
売却マイホームについて3,000万円の特別控除の特例及び住宅借入金等特別控除制度以外の特例を受けていないこと



  

（この記事はフローチャートの中の一つになりますので、フローチャートに従ってこの記事に来られたのではない方は、まずコチラをご覧ください。）
http://kaikeijimushoo.dosugoi.net/e519309.html

ようこそ

所有期間が10年超のマイホームに係る譲渡所得が3,000万円超出て、マイホームの買い換えを考えている、買い換えをした、という方。

そのような方にはこんな特例があります。

題して

「特定のマイホームを買い換えたときの特例」。

この特例の適用を受けらるる方はそうそうみえないでしょうし、とりあえず先に

適用要件だけ簡単に書きたいと思います。


適用要件①
売却代金は1億5000万円以下

適用要件②
買い換える建物の床面積が50㎡以上、土地は500㎡以下

適用要件③
マイホームを売却した年の前年から翌年までの3年の間に買い換え
かつ
・売却年またはその前年に取得したときは、売却年の翌年12月31日まで
・売却年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで
までに住むこと


適用要件④
買い換えマイホームが、中古住宅である場合には、25年以内のものであること（一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません）

適用要件⑤
マイホーム売買が親族間等でなされたものでないこと



以上の適用要件をみたす方はコチラ（国税局のＨＰ）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3355.htm

みたさない方、みたすけどいいやという方(笑)はコチラ
http://kaikeijimushoo.dosugoi.net/e519350.html

へお進みください。  

（この記事はフローチャートの中の一つになりますので、フローチャートに従ってこの記事に来られたのではない方は、まずコチラをご覧ください。）
http://kaikeijimushoo.dosugoi.net/e519309.html

ようこそ

マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例の適用ができそうな方(笑)。

マイホームに係る譲渡所得が3,000万円以下

という方はここで終了です。

マイホームの譲渡所得に係る税金は出ません。お疲れ様でした。確定申告をお忘れなく！


では、ここからは

マイホームに係る譲渡所得が3,000万円超の方へお話を進めていきたいと思いますが、その前に、、、

今の時代、マイホームを売って3,000万円超利益が出るなんて、、、

すごい投資上手か、いい先祖をお持ちか、どちらにしても羨ましい限りです(笑)

引き続きフローチャートにお付き合いください。


マイホームの所有期間が10年超でマイホームの買い換えを考えている、既に買い換えた、という方はコチラ
http://kaikeijimushoo.dosugoi.net/e519336.html

マイホームの所有期間は10年超だけどマイホームの買い換えをしてないし、これからする予定もない、とういう方はコチラ
http://kaikeijimushoo.dosugoi.net/e519350.html

へお進みいただき、

マイホームの所有期間は10年以下という方は3,000万円超の部分につき、通常の土地建物に係る譲渡所得の金額についての規定が適用されますのでコチラ
http://kaikeijimushoo.dosugoi.net/e519296.html

にお進みください。



  

土地、建物を売却したとき、

売却価額－取得価額等（取得費不明の場合には売却価額の5%）

がマイナスになった場合については前回書きましたので
http://kaikeijimushoo.dosugoi.net/e519270.html

今回はプラスになった場合について。

以下、プラスになった金額をＡとすることにします。

Ａは所得税の中でも

譲渡所得

と呼ばれるんですが、そもそも譲渡所得は

①株を売ったときの譲渡所得

②土地、建物を売ったときに係る譲渡所得

③土地、建物、株以外を売ったときに係る譲渡所得（③については以前書きました）
（参照）http://kaikeijimushoo.dosugoi.net/e413572.html

の大きく３つに分けることができ、Ａは②にあたるわけです。

Ａに係る税金は、事業所得や給与所得などの他の所得と分離して、計算することになっており(これを分離課税という)、Ａの中でも売却土地、建物の所有期間が売却年の1月1日において5年を超えるか否かによって長期譲渡所得と短期譲渡所得の２つに区分されます。

5年超なら長期譲渡所得で5年以下なら短期譲渡所得。

では具体的にＡに係る税金はいくらかかるのでしょう。

まずはＡが長期譲渡所得になる場合。

この場合の売却に係る税額は復興特別税、住民税も合わせて

Ａ×２０．３１５％

になります。

分離課税なので、他の所得がいくらあろうがこの金額になるのです。

次に、Ａが短期譲渡所得になる場合。

この場合の売却に係る税額は復興特別税、住民税も合わせて

Ａ×３９．６３％

になります。

所有期間がジャスト5年か5年と1日かで税率差は１９．３１５％・・・。

分離課税ではありませんが、③の場合も長期と短期があり、長期の場合は譲渡所得を2分の1にできるなど、譲渡所得において

長期か短期か

はとても重要なことなので、売ろうと思っている動産、不動産をお持ちの方は、

それをいつ取得したのか

を把握しておいてください。

尚、同じ

所有期間5年

でも

②の場合は

取得してから売却年の1月1日まで

で判断され

③の場合には

取得してから売却するまで

で判断されることになるので注意が必要です。