2014年08月31日
二世帯住宅・賃貸暮らし選択で相続税対策！？
２世帯住宅をお考えの方から「小規模宅地の特例」について相談を受けました。
１人の方の疑問はみなさんの疑問
というわけで今日は
「小規模宅地の特例」
について書きたいと思います。
そもそも「小規模宅地の特例」とは？？
ですが、詳しくはコチラ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
にお譲りするとして（笑）、今回はこの中から多くのみなさんに関係のある
被相続人等の居住の用に供されていた宅地等（亡くなられた方の生前住んでいた土地）
に限定して書きたいと思います。
相続税は亡くなられた方の財産が
基礎控除額（5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数）
＊２７年１月１日以降はこの６０％！！
を超える場合に課税されるわけですが、相続財産の中には財産を承継した人の 生活基盤で、その処分に相当の制約や困難が伴うものがあります。
そこで、 このような財産について一定の評価減を認めてあげましょう、というのが「小規模宅地の特例」です。
では
亡くなられた方の生前住んでいた土地
はどうのくらいの評価減が認められているのでしょうか。
結論から申しますと
「一定の要件を満たせば」
２４０㎡（平成２７年１月１日より３３０㎡）まで通常の評価額の８０％減
が認められています。
3,000万円の土地なら600万円の評価になる！
使わない手はないですよね。
ですが、
亡くなられた方の生前住んでいた土地
なら無条件で評価減ができるわけではありません。
先の「一定の要件を満たせば」のところですが、この特例を使えるのは
①配偶者（配偶者の場合は、別居していても適用できます）
②同居親族（少なくとも亡くなられてから１０ヵ月保有し居住し続けなければなりません）
③①、②いずれもいない場合のみ相続前３年間借家住まいの別居親族
が引き継いだ場合のみ。
どうですか？
親と同居してない方！
相続税がかかるような資産家の親となら同居も悪くないと思われました(笑)！？
賃貸か持ち家で悩まれれているなら、まず親の資産状況を把握された方がいいかもしれませんよ(笑)！？
以下「小規模宅地の特例」について細かい注意点を箇条書きにしたいと思います。
・今日相談にみえた方は100坪を少し超える土地の取得を考えられており、330㎡という制約条件が気になっておられましたが、330㎡を超えた土地には特例の適用がないわけではありません。例えば1,000坪の土地にお住まいでもその内100坪までは80％の評価減ができます。
・二世帯住宅をお考えの場合、同一敷地に別棟の建物が別々になっている場合は特例を受けることはできませんが、１つの棟であれば外階段の二世帯住宅でもすべての土地について特例の適用を受けることができます。
・二世帯住宅の登記について、１つの棟でも親世帯と子世帯とで使用割合等で区分登記している場合、子世帯に係る割合分は特例を受けることが出来なくなってしまいます。融資等の兼ね合いで難しい場合も考えられますが、相続対策的には、親子どちらかの「単独登記」とするか親と子どもの「共有登記」としましょう。
･ 小規模宅地の特例は（＊）原則として、相続税の申告期限までに遺産分割協議が終了し申告書を提出して初めて受けられるものです。遺産分割協議が終了していない、いわいる「未分割」の状態で相続税の申告書を提出しておいて、後から小規模宅地の特例を受けることはできませんので注意してください。平成２５年からは特に、基礎控除額が下がり、「小規模宅地の特例を受ければ相続税がかからないけれど、特例適用前の評価額は基礎控除額以上」というケースが多くなることが予想できます。この特例があるからよし、ではなく、特例という機会を逸失しないよう気を付けましょう！
（＊）例外有
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4208_qa.htm
１人の方の疑問はみなさんの疑問
というわけで今日は
「小規模宅地の特例」
について書きたいと思います。
そもそも「小規模宅地の特例」とは？？
ですが、詳しくはコチラ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
にお譲りするとして（笑）、今回はこの中から多くのみなさんに関係のある
被相続人等の居住の用に供されていた宅地等（亡くなられた方の生前住んでいた土地）
に限定して書きたいと思います。
相続税は亡くなられた方の財産が
基礎控除額（5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数）
＊２７年１月１日以降はこの６０％！！
を超える場合に課税されるわけですが、相続財産の中には財産を承継した人の 生活基盤で、その処分に相当の制約や困難が伴うものがあります。
そこで、 このような財産について一定の評価減を認めてあげましょう、というのが「小規模宅地の特例」です。
では
亡くなられた方の生前住んでいた土地
はどうのくらいの評価減が認められているのでしょうか。
結論から申しますと
「一定の要件を満たせば」
２４０㎡（平成２７年１月１日より３３０㎡）まで通常の評価額の８０％減
が認められています。
3,000万円の土地なら600万円の評価になる！
使わない手はないですよね。
ですが、
亡くなられた方の生前住んでいた土地
なら無条件で評価減ができるわけではありません。
先の「一定の要件を満たせば」のところですが、この特例を使えるのは
①配偶者（配偶者の場合は、別居していても適用できます）
②同居親族（少なくとも亡くなられてから１０ヵ月保有し居住し続けなければなりません）
③①、②いずれもいない場合のみ相続前３年間借家住まいの別居親族
が引き継いだ場合のみ。
どうですか？
親と同居してない方！
相続税がかかるような資産家の親となら同居も悪くないと思われました(笑)！？
賃貸か持ち家で悩まれれているなら、まず親の資産状況を把握された方がいいかもしれませんよ(笑)！？
以下「小規模宅地の特例」について細かい注意点を箇条書きにしたいと思います。
・今日相談にみえた方は100坪を少し超える土地の取得を考えられており、330㎡という制約条件が気になっておられましたが、330㎡を超えた土地には特例の適用がないわけではありません。例えば1,000坪の土地にお住まいでもその内100坪までは80％の評価減ができます。
・二世帯住宅をお考えの場合、同一敷地に別棟の建物が別々になっている場合は特例を受けることはできませんが、１つの棟であれば外階段の二世帯住宅でもすべての土地について特例の適用を受けることができます。
・二世帯住宅の登記について、１つの棟でも親世帯と子世帯とで使用割合等で区分登記している場合、子世帯に係る割合分は特例を受けることが出来なくなってしまいます。融資等の兼ね合いで難しい場合も考えられますが、相続対策的には、親子どちらかの「単独登記」とするか親と子どもの「共有登記」としましょう。
･ 小規模宅地の特例は（＊）原則として、相続税の申告期限までに遺産分割協議が終了し申告書を提出して初めて受けられるものです。遺産分割協議が終了していない、いわいる「未分割」の状態で相続税の申告書を提出しておいて、後から小規模宅地の特例を受けることはできませんので注意してください。平成２５年からは特に、基礎控除額が下がり、「小規模宅地の特例を受ければ相続税がかからないけれど、特例適用前の評価額は基礎控除額以上」というケースが多くなることが予想できます。この特例があるからよし、ではなく、特例という機会を逸失しないよう気を付けましょう！
（＊）例外有
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4208_qa.htm